• VvE beheer
  • Over ons
  • Dienstverlening
  • VvE Beheer

    Sleutelwoorden voor een goed beheer zijn onafhankelijk, uitstekend georganiseerd, betrokkenheid, expertise en vertrouwenMeer weten ...
  • Over ons

    OnzeVvE | VvE Beheer is een dienstverlener voor Verenigingen van Eigenaren. Wij behartigen de belangen van bij ons aangesloten verenigingen van eigenarenMeer weten ...
  • Dienstverlening

    U kunt bij ons kiezen uit de volgende modules: Administratief beheer, technisch beheer, bestuurlijk beheer en overig beheerMeer weten ...
  • Vrijblijvende offerte
  • Prijsindicatie
  • Toegang klanten portal
  • Prijsindicatie
Afdrukken

Misbruik van meerderheidsmacht binnen de VvE

Een appartementseigenaar met meerderheid van stemmen heeft zonder enige motivering en dus in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid telken male tegen besluiten gestemd. Kan dit zomaar .....

 

Wat is er aan de hand

De situatie wordt geschetst aan de hand van een uitspraak door de kantonrechter te Haarlem.  Een eigenaar met absolute meerderheid van stemmen in een Vereniging van Eigenaren stemt zonder nadere motivering tegen alle voorliggende besluiten.

Gevolgen:

  • het financieel verslag wordt niet vastgesteld
  • er wordt geen décharge verleend
  • een tegenvoorstel tot het afgeven van een nieuwe periodieke machtiging aan de administrateur tot het in gang zetten van incassohandelingen bij geconstateerde nalatigheid in de betaling van servicebedragen wordt verworpen,
  • de begroting 2012, met gelijkblijvende maandlasten voor de leden, wordt verworpen,
  • een voorstel tot verbetering van het appartementencomplex wordt verworpen,
  • een voorstel tot hertaxatie van de herbouwwaarde wordt verworpen
  • en er wordt tenslotte een voorstel tot verdere doorvoering splitsing water en elektra verworpen. 

Zoals u begrijpt heeft de actie van de grooteigenaar serieuze gevolgen voor de VvE. Daar boven op  ’ontslaat’, op de zelfde dag, de groot eigenaar eigenhandig en kennelijk met de bedoelding namens de VvE te handelen de externe beheerder.

 

Enkele eigenaren (zijnde niet de groot eigenaar) besluiten dit aan te vechten

De besluiten worden vernietigd in deze uitspraak omdat de kantonrechter overweegt dat op grond van het bepaalde bij artikel 2:15 BW samen met artikel 5:130 BW een besluit van een orgaan van de VvE kan worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt vereist.
Van vernietigbaarheid is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel.

De kantonrechter stelt vast dat niet weersproken is dat de onderhavige besluiten zijn genomen telkens nadat de groot eigenaar zonder enige motivering had tegen gestemd. Door het achterwege laten van enige motivering handelt de groot eigenaar in strijd met de in artikel 2:8 BW genoemde redelijkheid en billijkheid. Nu de groot eigenaar zonder enige motivering en dus in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid telkens heeft tegen getemd, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de situatie waarin de groot eigenaar als eigenaar met de meerderheid van stemmen wordt bevoordeeld en dat hij misbruik heeft gemaakt van zijn meerderheidsmacht binnen de VvE. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de onderhavige besluiten zijn genomen in strijd met de vereiste redelijkheid en billijkheid. De onderhavige besluiten zijn op die grond vernietigd.

 

Waarom dan toch vernietiging van de besluiten

Geconcludeerd kan worden uit de uitspraak van de kantonrechter dat hij doorslaggevend gewicht lijkt toe te kennen aan het ontbreken van iedere nadere motivering bij het tegenstemmen. De grooteigenaar mag uiteraard tegenstemmen maar van hem mag gezien zijn belang ook verwacht worden dat hij dit motiveerd (redelijkheid en billijkheid). Het is denkbaar dat de groot eigenaar aanvaardbare motieven heeft om tegen te stemmen (op de besluiten die in strijd zijn met met de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement of indruist tegen eerdere besluitvorming).

Door echter iedere motivering achterwege te laten en zonder meer tegen te stemmen, is het voor de minderheid niet inzichtelijk welk besluiten in plaats van de afgestemde besluiten dan wél aanvaardbaar zouden zijn voor de groot eigenaar. Nu vast staat, dat tenminste enkele van de besluiten jaarlijks genomen moeten worden (zoals het vaststellen van de jaarrekening) en eveneens vast staat, dat met de tegenstem van de groot eigenaar de statutair vereiste meerderhied van stemmen niet behaald kan worden, mag enige motivering bij een tegenstem niet ontbreken.

 

En hoe nu verder na deze uitspraak

Maar wat gebeurt er na deze vernietiging? Wat moet de VvE met deze uitspraak? Hoe moet het nu verder met de VvE? Een vernietigd besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan. De besluiten waarvan het kennelijk wenselijk / noodzakelijk is dat die genomen worden, zullen derhalve andermaal in de Algemene Leden Vergadering in stemming moeten worden gebracht.

Met de uitspraak van de rechter in het achterhoofd, zal de groot eigenaar niet kunnen volstaan met wederom een ongemotiveerde tegenstem, waardoor opnieuw een beschikking van de kantonrechter tot vernietiging van de besluiten kan worden gevraagd. Doet hij dat toch of komt er wel een motivering bij diens tegenstem, maar kunnen die evenmin als dragend en aanvaardbaar worden beschouwd, bijvoorbeeld omdat de tegenstem wordt aangewend om een ander resultaat te bereiken dan wat het betreffende besluit beoogt, dan nog kan een vernietiging wederom plaatsvinden. Maar ook dan zouden in de plaats daarvan nog geen geldige, positieve besluiten tot stand komen.

 

Andere mogelijkheden?

Een vervangende machtiging conform artikel 5:121 BW biedt mogelijk uitkomst. Dat zou kunnen als de rechter van oordeel zou zijn dat artikel 5:121 BW óók betrekking heeft op het ‘overrulen’ van onaanvaardbare stemmen. Dit is echter nog niet het geval.

Een kanton rechter te Dordrecht besliste in oktober 2010  dat de machtiging ex artikel 5:121 BW niet bedoeld is om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. Wellicht volgt hierop nog jurisprudentie zodat dit wetsartikel hiervoor alsnog gebruikt kan worden.

 

Gerelateerde artikelen:


Een grooteigenaar in de VvE? Is dit een probleem?

Nietig of vernietigbaar besluit

 

Download mogelijkheden:


LJN BX 4533.pdf Ongemotiveerd tegen stemmen

LJN BP 2154.pdf  Verwerpen vervangende machtiging

Dienstverlening

Administratief beheer

Administratief beheerElke vereniging van eigenaren is van rechtswege verplicht een administratie bij te houden. De administratieve verplichting valt uiteen in een leden- en financiële administratie. Deze administraties dienen natuurlijk ook voor verantwoording aan haar leden, de appartementseigenaren.

Bekijk het volledig pakket administratieve dienstverlening

Technisch beheer

Technisch beheerHet technisch beheer betreft het in stand houden van uw appartementen complex. Een goed uitgevoerd technisch beheer is een goede garantie tegen waarde dalingen van appartementen.

Een goed beheer op dit gebied betaald zich terug.

Bekijk het volledig pakket technische dienstverlening

Bestuurlijk beheer

Bestuurlijk beheerHet uitschrijven van vergaderingen en het maken van de notulen over hetgeen in een vergadering is besproken is een tijdrovende en ook een complexe klus.

OnzeVvE | VvE beheer neemt u dit uit handen en zorgt er voor dat uw ledenvergadering op een adequate en correcte manier wordt uitgeschrevenen.

Bekijk het volledig pakket bestuurlijke dienstverlening

Overig beheer

Overig beheerHet overig beheer omvat diverse controles met betrekking tot uw vereniging. Tevens behelst dit het uitgebreider digitaliseren van uw Vereniging van Eigenaren. Welke samenstelling van beheersmodulen die u ook kiest, u kunt altijd gebruik maken van onze klanten portal.

Overig beheer geeft u echter meer mogelijkheden op het gebied van opslag en digitaal ter beschikking stellen van uw informatie.

Bekijk het volledig pakket overige dienstverlening

Contact gegevens

OnzeVvE | VvE beheer

Postadres

Postbus 50038
7550 LA Hengelo


Telefoon: 074-8513544

 

Bezoekadres

Demmersweg 122
7556 BN Hengelo


E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

 

Kamer van koophandel
Oost Nederland te Enschede
nummer 62577042

Belastingdienst
BTW nummer NL854873168B01

Bankrelatie
NL92KNAB0256842221
BIC: KNABNL2H

Indien u ons wilt bezoeken vragen wij u vooraf een afspraak te maken.
Wij zijn bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 9:00u tot 17:00u

      © OnzeVvE | VvE beheer 2010 - 2018.