• VvE beheer
  • Over ons
  • Dienstverlening
  • VvE Beheer

    Sleutelwoorden voor een goed beheer zijn onafhankelijk, uitstekend georganiseerd, betrokkenheid, expertise en vertrouwenMeer weten ...
  • Over ons

    OnzeVvE | VvE Beheer is een dienstverlener voor Verenigingen van Eigenaren. Wij behartigen de belangen van bij ons aangesloten verenigingen van eigenarenMeer weten ...
  • Dienstverlening

    U kunt bij ons kiezen uit de volgende modules: Administratief beheer, technisch beheer, bestuurlijk beheer en overig beheerMeer weten ...
  • Vrijblijvende offerte
  • Prijsindicatie
  • Toegang klanten portal
  • Prijsindicatie
Afdrukken

Verklaring beheerder VvE bij koop / verkoop appartement (oude en nieuwe eigenaar)

Vanaf 1 mei 2005 is de notaris verplicht bij verkoop van een appartement om de servicekosten, het reservefonds en eventuele achterstanden op te vragen bij de Vereniging van eigenaren (VvE). Dit kan dus de beheerder danwel een bestuurder van de VvE zijn.

 

Verklaring verschuldigde bijdragen bij verkoop

Bij de verkoop van een appartement kan de nieuwe eigenaar te maken krijgen met een vervelende erfenis uit het verleden. Als de verkoper nog in het krijt staat bij de VvE gaan die schulden (over het lopende en afgelopen boekjaar) namelijk over op de koper van het appartement.

 

Vooraf informeren naar een eventuele betalingsachterstand kan onaangename verrassingen voorkomen. Het kan voorkomen dat, ondanks invorderingsmaatregelen, eigenaren niet alle bijdragen die voor hun rekening zijn hebben betaald., Maar wat als de verkoper de feiten verdraait en na de verkoop met de noorderzon vertrekt? Het wordt dan wel erg lastig om de kosten op hem te verhalen. In de aangescherpte wetgeving wordt met dit soort scenario’s definitief afgerekend. Conform art 5:122 lid 5 BW moet de notaris die de overdracht van het appartementsrecht afhandelt bij het bestuur van de VvE vragen om:

  • de hoogte van de maandelijkse bijdrage
  • een opgave van de bijdragen die de vorige eigenaar nog verschuldigd is aan de VvE én
  • een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE.


Als de verkoper inderdaad nog bijdragen verschuldigd is aan de VvE zal de notaris die normaal gesproken inhouden op de koopsom of op een andere wijze verrekenen. Blijkt achteraf dat het bestuur van de VvE een te laag bedrag heeft opgegeven, dan kan zij het restant niet meer op de koper verhalen. Bij een te hoog bedrag kan later wel nog verrekening plaatsvinden. De notaris moet het bestuur van de VvE een redelijke termijn geven voor het afgeven van de verklaring. Voldoet het bestuur niet aan het verzoek om opgave dan kan de koper achteraf niet aansprakelijk worden gesteld voor een betalingsachterstand van de vorige appartementseigenaar.

 

Geen reactie vereniging van eigenaren op verzoek notaris

Krijgt de notaris geen opgave dan moet hij dat melden in de akte. U bent dan als koper niet aansprakelijk voor de betalingsachterstand van de verkoper.

 

Onjuist handelen door een notaris

Op 20 januari 2012 heeft de Rechtbank te Rotterdam uitspraak gedaan over de handelswijze van een nalatige notaris. Artikel 5:122 lid 5 BW schrijft voor, dat een notaris er zorg voor moet dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging verschuldigd is. De notaris in deze zaak verzuimde dit. Als verweer is aangedragen dat zij (de notaris) ten tijde van de verkoop wel kenbaar gemaakt heeft dat er een verklaring van de VvE was alsmede de inhoud hiervan.

 

Aanleiding voor deze uitspraak was: De appartementseigenaar had een schuld aan de VvE wegens niet betalen van de maandelijkse servicekosten. Hierin begrepen een bedrag ter dekking van de stookkosten. De notaris stelde dat de stookkosten niet verhaald konden worden op de koper omdat het gebruikskosten waren. Bij de verkoop van het appartement worden de stook kosten door de notaris niet verrekend met de opbrengst van het appartement.

 

De rechtbank oordeelde inzake de stookkosten:  "Beslissend is wat een vergadering van de vereniging van eigenaars heeft vastgesteld in haar jaarlijkse exploitatierekening en/of begroting.

Nu de VvE onweersproken heeft gesteld dat zij aan haar appartementseigenaren stookkosten in rekening brengt conform de door de VvE vastgestelde begroting, kan het volledige door haar in de verklaring opgegeven bedrag als bijdrage in de zin van 5:122 BW lid 3 kwalificeren. Weliswaar dient aan [X-Notarissen] te worden toegegeven dat een vereniging van eigenaars dient te handelen conform de wet en het voor haar geldende reglement, waarin onder meer een regeling is opgenomen welke schulden voor rekening van de gezamenlijk appartementseigenaars dienen te komen, doch gesteld noch gebleken is dat de stookkosten niet hieronder kunnen worden geschaard. In dit verband is door de VvE onweersproken gesteld dat er geen individuele bemetering van de stookkosten kan plaatsvinden door de aanwezige installatie, zodat de energierekening wordt omgeslagen over de appartementseigenaren naar evenredigheid van hun breukdeel in de gemeenschap."

 

De voorschotten stookkosten zijn onderdeel van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen op grond van:

  • MR 1973: artikel 17 sub h;
  • MR 1983: artikel 3 sub h, voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 1992: artikel 3 sub h, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft;
  • MR 2006: artikel 9 sub h, alles voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;

De VvE stelt het volgende: [X-Notarissen] heeft onzorgvuldig, althans niet zoals een redelijk handelend en redelijk bekwame notaris gehandeld, nu zij heeft verzuimd om aan haar akte de verklaring
te hechten die de VvE aan de notaris heeft afgegeven. Hierdoor is [X-Notarissen] tekortgeschoten in de haar in artikel 5:122 lid 5 BW opgedragen taak. De VvE heeft door het onrechtmatig handelen van [X-Notarissen] schade geleden. De schade bestaat erin dat [X-Notarissen] door deze handelwijze bij de VvE de mogelijkheid heeft ontnomen om het bedrag dat de VvE nog van de geëxecuteerde heeft te vorderen, op de verkrijger van het appartementsrecht te verhalen.

 

De VvE wordt door de rechtbank in het gelijk gesteld, en de notaris veroordeeld tot betaling van het niet ingehouden bedrag.

 

Gerelateerde artikelen:


De modelreglementen
Onderzoeksplicht - Mededelingsplicht

 

Download mogelijkheden:


Staatsblad 1 maart 2005 Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek (item H)

De Telegraaf - Dwaling in de VvE.pdf
De Telegraaf - Goede info over VvE.pdf

LJN BP 3835.pdf Uitspraak 1 rechtbank inzake aankoop appartement
LJN BQ 1512.pdf Uitspraak 2 rechtbank inzake aankoop appartement
LJN BV 6066.pdf Uitspraak 3 rechtbank inzake verklaring VvE

Dienstverlening

Administratief beheer

Administratief beheerElke vereniging van eigenaren is van rechtswege verplicht een administratie bij te houden. De administratieve verplichting valt uiteen in een leden- en financiële administratie. Deze administraties dienen natuurlijk ook voor verantwoording aan haar leden, de appartementseigenaren.

Bekijk het volledig pakket administratieve dienstverlening

Technisch beheer

Technisch beheerHet technisch beheer betreft het in stand houden van uw appartementen complex. Een goed uitgevoerd technisch beheer is een goede garantie tegen waarde dalingen van appartementen.

Een goed beheer op dit gebied betaald zich terug.

Bekijk het volledig pakket technische dienstverlening

Bestuurlijk beheer

Bestuurlijk beheerHet uitschrijven van vergaderingen en het maken van de notulen over hetgeen in een vergadering is besproken is een tijdrovende en ook een complexe klus.

OnzeVvE | VvE beheer neemt u dit uit handen en zorgt er voor dat uw ledenvergadering op een adequate en correcte manier wordt uitgeschrevenen.

Bekijk het volledig pakket bestuurlijke dienstverlening

Overig beheer

Overig beheerHet overig beheer omvat diverse controles met betrekking tot uw vereniging. Tevens behelst dit het uitgebreider digitaliseren van uw Vereniging van Eigenaren. Welke samenstelling van beheersmodulen die u ook kiest, u kunt altijd gebruik maken van onze klanten portal.

Overig beheer geeft u echter meer mogelijkheden op het gebied van opslag en digitaal ter beschikking stellen van uw informatie.

Bekijk het volledig pakket overige dienstverlening

Contact gegevens

OnzeVvE | VvE beheer

Postadres

Postbus 50038
7550 LA Hengelo


Telefoon: 074-8513544

 

Bezoekadres

Demmersweg 122
7556 BN Hengelo


E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

 

Kamer van koophandel
Oost Nederland te Enschede
nummer 62577042

Belastingdienst
BTW nummer NL854873168B01

Bankrelatie
NL92KNAB0256842221
BIC: KNABNL2H

Indien u ons wilt bezoeken vragen wij u vooraf een afspraak te maken.
Wij zijn bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 9:00u tot 17:00u

      © OnzeVvE | VvE beheer 2010 - 2018.