• VvE beheer
  • Over ons
  • Dienstverlening
  • VvE Beheer

    Sleutelwoorden voor een goed beheer zijn onafhankelijk, uitstekend georganiseerd, betrokkenheid, expertise en vertrouwenMeer weten ...
  • Over ons

    OnzeVvE | VvE Beheer is een dienstverlener voor Verenigingen van Eigenaren. Wij behartigen de belangen van bij ons aangesloten verenigingen van eigenarenMeer weten ...
  • Dienstverlening

    U kunt bij ons kiezen uit de volgende modules: Administratief beheer, technisch beheer, bestuurlijk beheer en overig beheerMeer weten ...
  • Vrijblijvende offerte
  • Prijsindicatie
  • Toegang klanten portal
  • Prijsindicatie
Afdrukken

De ballotageregeling of welstandsbepaling

Het komt nog regelmatig voor, dat een ballotageregeling of welstandsbepaling van toepassing is. Wat betekent een dergelijke ballotageregeling eigenlijk? En is een dergelijke regeling nog van deze tijd? In dit artikel enkele opmerkingen daarover.

 

De welstandsbepalingen bieden de mogelijkheid dat de vereniging van eigenaren een zeker toezicht kan uitoefenen op de toelating van nieuwe bewoners. Daarmee kan dan worden voorkomen dat ongewenste personen de reputatie ( en de waarde) van een flatgebouw schaden. Men kan bijvoorbeeld stellen dat een nieuwe eigenaar moet aantoen over voldoende financiële waarborgen te beschikken om aan zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Bij service flats wordt meestal een bepaalde leeftijdsgrens gesteld, een ander voorbeeld hierbij is dat bij serviceflats men de voorkeur geeft aan senioren boven gezinnen met kinderen.

 

De welstandsbepalingen dienen opgenomen te zijn in de splitsingsakte. Volgens deze regeling moet de appartementseigenaar die zijn flat in gebruik wil nemen of een ander tot het gebruik wil toelaten, verplicht toestemming vragen aan het bestuur. De gegadigde zal volgens het modelreglement slecht mogen worden geweigerd indien naar redelijkheid en billijkheid niet mag worden verlangd dat de overige appartementseigenaren de nieuwe eigenaar in hun midden opnemen. Deze beslissing moet uiteindelijk de toets van de gewichtige reden kunnen doorstaan.

 

Een koper dient tijdig geïnformeerd te worden over een dergelijke bepaling, zodat hij de toelating als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst kan laten opnemen. Neemt men dit niet als ontbindende voorwaarde op en wordt de koper niet als bewoner toegelaten, dan is wellicht alleen vernietiging van de koopovereenkomst mogelijk op grond van dwaling ( 6:228 BW). Tevens kan er een bepaling worden opgenomen dat de verkoper, bij weigering van de toestemming door de vergadering, verplicht is om op verzoek van de koper een machtiging aan te vragen bij de kantonrechter. Zolang de koper een eigenaar is heeft hij dit recht niet kan hij dit zelf niet.

 

Wettelijke basis voor de ballotage

De wettelijke basis voor de toelatingsregeling is te vinden in artikel 5:112 lid 4 BW, kort weergegeven als volgt: het Reglement van Splitsing kan een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privégedeelten. Een zodanige regeling kan ook inhouden dat de Vergadering van Eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen. Het lijkt alsof deze bepaling alleen betrekking heeft op de bepalingen bij ontzegging van het gebruik van reeds in gebruik genomen privégedeelten en niet op de toelatingsregelingen, die worden toegepast alvorens een privégedeelte in gebruik mag worden genomen. Uit toelichting  op het model splitsingsreglement van 1972 alsmede uit de literatuur daaromtrent blijkt evenwel, dat het wel zeker de bedoeling van de wetgever is geweest om de op dat moment bestaande toelatingsregelingen onder deze bepaling te laten vallen.

 

Objectieve criteria en de subjectieve toets

De rechter kan vervolgens nagaan, of de Vergadering van Eigenaars op een redelijke grond heeft aangenomen, dat van de overige appartementseigenaren niet kan worden verwacht, dat zij de aspirant-bewoner in hun midden zullen opnemen. De rechter moet derhalve niet nagaan of de Vergadering van Eigenaars in redelijkheid tot zijn beslissing heeft kunnen komen, maar of de reden die aan de beslissing van de Vergadering van Eigenaars tot weigering ten grondslag lag, redelijk is. De rechter moet met andere woorden nagaan of het in casu toepasselijke criterium c.q. de in het Huishoudelijk Reglement of anderszins vastgelegde weigeringgrond (en niet de beslissing van de Vergadering dat in redelijkheid en billijkheid niet van de bewoners mag worden gevergd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen) objectief gezien redelijk is. Zo ja, kan hij daarna nagaan of deze weigeringgrond subjectief, dat wil zeggen in het concrete geval ook redelijk is.

Als de weigeringgrond in objectieve zin niet redelijk is, is er geen gewichtige reden tot weigering zoals vereist op grond van artikel 5:112 lid 4 BW. Als de weigeringgrond in die zin wel redelijk is, kan in redelijkheid niet van de overige bewoners worden gevergd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en is er derhalve sprake van een gewichtige reden. Als de overige bewoners menen dat in redelijkheid en billijkheid niet van hen kan worden gevergd dat zij een gegadigde in hun midden opnemen, betekent dit immers nog niet dat zij dat op een redelijke grond menen. Bij de objectieve toets moet de rechter nagaan of de weigeringreden er toe leidt, dat de weigering zelf een geoorloofde oorzaak mist. Zo ja, is de weigeringgrond niet redelijk. Bij deze toetsing komen aan de orde strijd met de wet, strijd met de openbare orde of strijd met de goede zeden. De rechter kan tevens in dat kader aan de grondrechten toetsen, voor zover er natuurlijk grondrechten in het geding zijn. Anders gezegd: als er geen grondrechten in het geding zijn en er evenmin op andere gronden sprake is van strijd met de wet, de openbare orde of de goede zeden, is er geen sprake van een ongeoorloofde oorzaak. De weigeringgrond is dan in beginsel geldig.

 

Bezwaar

Wanneer de vereniging van eigenaren de koper de toestemming tot bewoning weigert, dan kan de koper zich tot de kantonrechter wenden en vernietiging van het besluit verzoeken wegens strijd met de statuten die het tot stand komen van besluiten regelen, dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoekschrift moet ingediend worden binnen een maand na de dag waarop hij van het besluit heeft kennis genomen of had kunnen kennis nemen. Wanneer de rechter het besluit van de vereniging tot weigering, vernietigd, dan houdt dit niet in dat met deze vernietiging de vereiste toestemming alsnog is verkregen. Men dient dan opnieuw toestemming te vragen en de vereniging kan dan opnieuw weigeren op grond van andere, sterkere argumenten. Het is derhalve verstandiger om een rechtelijke machtiging te verzoeken ter vervanging van de toestemming. Deze vervangende machtiging wordt slechts verleend als de weigering zonder redelijke grond is geschied. Deze procedure kan echter alleen worden aangespannen door appartementseigenaren. De notariële eigendomsoverdracht dient derhalve te zijn gepasseerd. Lijdt de gedupeerde schade, bijvoorbeeld in verblijfskosten, en wordt hij door de kantonrechter in het gelijk gesteld, dan kan hij tevens een vordering tot schade vergoeding indienen.

 

Gerelateerde artikelen:


 

Download mogelijkheden:


Dienstverlening

Administratief beheer

Administratief beheerElke vereniging van eigenaren is van rechtswege verplicht een administratie bij te houden. De administratieve verplichting valt uiteen in een leden- en financiële administratie. Deze administraties dienen natuurlijk ook voor verantwoording aan haar leden, de appartementseigenaren.

Bekijk het volledig pakket administratieve dienstverlening

Technisch beheer

Technisch beheerHet technisch beheer betreft het in stand houden van uw appartementen complex. Een goed uitgevoerd technisch beheer is een goede garantie tegen waarde dalingen van appartementen.

Een goed beheer op dit gebied betaald zich terug.

Bekijk het volledig pakket technische dienstverlening

Bestuurlijk beheer

Bestuurlijk beheerHet uitschrijven van vergaderingen en het maken van de notulen over hetgeen in een vergadering is besproken is een tijdrovende en ook een complexe klus.

OnzeVvE | VvE beheer neemt u dit uit handen en zorgt er voor dat uw ledenvergadering op een adequate en correcte manier wordt uitgeschrevenen.

Bekijk het volledig pakket bestuurlijke dienstverlening

Overig beheer

Overig beheerHet overig beheer omvat diverse controles met betrekking tot uw vereniging. Tevens behelst dit het uitgebreider digitaliseren van uw Vereniging van Eigenaren. Welke samenstelling van beheersmodulen die u ook kiest, u kunt altijd gebruik maken van onze klanten portal.

Overig beheer geeft u echter meer mogelijkheden op het gebied van opslag en digitaal ter beschikking stellen van uw informatie.

Bekijk het volledig pakket overige dienstverlening

Contact gegevens

OnzeVvE | VvE beheer

Postadres

Postbus 50038
7550 LA Hengelo


Telefoon: 074-8513544

 

Bezoekadres

Demmersweg 122
7556 BN Hengelo


E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

 

Kamer van koophandel
Oost Nederland te Enschede
nummer 62577042

Belastingdienst
BTW nummer NL854873168B01

Bankrelatie
NL92KNAB0256842221
BIC: KNABNL2H

Indien u ons wilt bezoeken vragen wij u vooraf een afspraak te maken.
Wij zijn bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 9:00u tot 17:00u

      © OnzeVvE | VvE beheer 2010 - 2018.