• VvE beheer
  • Over ons
  • Dienstverlening
  • VvE Beheer

    Sleutelwoorden voor een goed beheer zijn onafhankelijk, uitstekend georganiseerd, betrokkenheid, expertise en vertrouwenMeer weten ...
  • Over ons

    OnzeVvE | VvE Beheer is een dienstverlener voor Verenigingen van Eigenaren. Wij behartigen de belangen van bij ons aangesloten verenigingen van eigenarenMeer weten ...
  • Dienstverlening

    U kunt bij ons kiezen uit de volgende modules: Administratief beheer, technisch beheer, bestuurlijk beheer en overig beheerMeer weten ...
  • Vrijblijvende offerte
  • Prijsindicatie
  • Toegang klanten portal
  • Prijsindicatie
Afdrukken

Een grooteigenaar in de VvE? Is dit een probleem?

Zogenaamde "uitpondprojecten" zijn wooncomplexen die verhuurd zijn door beleggingsmaatschappij, projectontwikkelaar of een woningcorporatie en die woning voor woning worden verkocht. Wanneer één partij in de VvE zoveel appartementen heeft, dat de meerderheid van stemmen bij die partij rust, is sprake van een grooteigenaar.


In het overgrote deel van de gevallen dat dit voorkomt zal een grooteigenaar correct met zijn verantwoordelijkheden en bevoegdheden omgaan, echter kan zijn dominante positie in de VvE leiden tot situaties die de rechtspositie van de individuele appartementseigenaar nadelig beïnvloeden. Enkele voorbeelden:

Bestuur en beheer

Normaliter zal een grooteigenaar van een uitpond-project zelf de bestuurder/beheerder aanwijzen. In de aanvang werkt deze uitsluitend voor en in opdracht van de grooteigenaar. Deze beheerder werkt na de splitsing in opdracht van de VvE (zijnde de grooteigenaar). Het komt voor, dat de beheerder de resterende verhuurappartementen voor de grooteigenaar in beheer heeft, en namens de VvE het gebouw beheert. Dat kan leiden tot ongewenste samenloop van beheerstaken en uitgaven. Het verdient mede om die reden de voorkeur het beheer van de huurappartementen niet in dezelfde hand te laten zijn als het beheer van de VvE. (functiescheiding)

Servicekostenvaststelling

Niet zelden heeft de grooteigenaar er in uitpond- of nieuwbouwprojecten belang bij, dat de te verkopen appartementen zo aantrekkelijk mogelijk geprijsd worden. De hoogte van de servicekosten is daarvan een onderdeel. Omdat de grooteigenaar de volstrekte meerderheid van stemmen in de ALV (algemene leden vergadering) heeft kan hij de hoogte van de servicekosten bepalen. De meerderheid van stemmen bepaald tevens wordt nergens bepaald dat daaraan een redelijke kosteninschatting ten grondslag ligt, die door een derde partij is getoetst. Zo kunnen servicekosten waarin de bijdrage aan het meerjaren onderhoudsplan in geen verhouding staan met de realiteit.

Reservefonds bijdragen

Aangezien de grooteigenaar alleen belang heeft bij het zo snel mogelijk verkopen van de appartementen ontbreekt het belang van het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan en het volstorten van het reservefonds. De wet echter verplicht VvE’s met ingang van 1 mei 2008 een reservefonds op te bouwen, ongeacht de eigendomsverhoudingen. De hoogte van het reservefonds wordt door de wetgever niet voorgeschreven. Het niet bijdragen in het reservefonds van een VvE is in strijd met de wet en het modelreglement. De appartementseigenaar die daartegen wenst op te komen, moet in ALV een besluit voor te stellen over de reservefondsbijdragen, al dan niet in combinatie met een meerjaren onderhoudsplan. Weigert de VvE, dan rest de gang naar de kantonrechter tot vernietiging van dat besluit omdat het in strijd is met de wet, het modelreglement en de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 5:130 BW, eventueel in combinatie met het verzoek tot een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW.

Onderhoud

Het kan in het belang van de grooteigenaar zijn onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw uit te stellen, totdat de appartementen aan de kopers zijn geleverd. Indien na de levering van de appartementen blijkt dat er sprake is van achterstallig onderhoud wie gaat dat dan betalen? De grooteigenaar zal zich op het standpunt stellen dat het de VvE is die gehouden is de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren en de kosten daarvan over de appartementseigenaren om te slaan. Indien de grooteigenaar op dat moment nog een meerderheidsbelang heeft in de VvE kan op die wijze een onderhoudsbesluit worden aangenomen door de VvE, waarin onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd welke eigenlijk door de grooteigenaar voor diens rekening en risico hadden moeten worden uitgevoerd alvorens het gebouw te splitsen en de appartementen te leveren.

Wat moet de koper in zo'n geval doen, ervan uitgaand dat er een koopovereenkomst is? In de wet is bepaalt, dat indien het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt, de koper alsnog herstel in de beoogde toestand dan wel schadevergoeding kan claimen wegens zogeheten non-conformiteit. Omdat doorgaans geen onderhoudsinventarisatie van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw als bijlage bij de koopovereenkomst worden gevoegd, kan het echter problematisch zijn om aan te tonen wat als achterstallig onderhoud moet worden aangemerkt en wat onder het reguliere onderhoud valt. Voor een individuele koper, die niet beschikt over onderhoudsplannen, rapportages en begrotingen is dat een zware opgave. Daar komt bij, dat de schade die de koper lijdt hoogstens bestaat in verhoogde servicekostenbijdrage tengevolge van het thans vereiste achterstallig onderhoud. De schade betreft daarmee altijd een aandeel in de totale kosten dat wordt vastgesteld aan de hand van het breukdeel. De vraag is of deze meerkosten opwegen tegen de kosten die de koper maakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Dat wordt anders indien de grooteigenaar collectief door de individuele eigenaren collectief op grond van non-conformiteit aangesproken wordt.

De VvE zelf kan de groot eigenaar in beginsel niet aanspreken tot herstel van achterstallig onderhoud. Immers, de VvE is geen partij bij de koopovereenkomst tussen de grooteigenaar en de individuele kopers. Bovendien zal de VvE mogelijk niet overgaan tot het instellen van een dergelijke rechtsvordering zolang de grooteigenaar nog de meerderheid van stemmen heeft in de ALV, het bestuur van de VvE vormt en ook de beheerder heeft aangesteld.

Opleveringsperikelen

Indien de projectontwikkelaar tijdens de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten nog beschikt over de meerderheid van de appartementen in het gebouw, kan zich ook hier een belangenverstrengeling voordoen. De VvE wordt immers bestuurd, beheerd en in de ALV beheerst door de projectontwikkelaar zelf. In feite levert de projectontwikkelaar de gemeenschappelijke gedeelten dan niet op aan de VvE maar aan zichzelf. Mogelijk zal de VvE niet strikt toezien op de aanwezigheid van oplevergebreken en binnen de herstel- en garantietermijnen aanspraak zal maken op herstel van gebreken en verborgen gebreken. Pas op het moment dat uit de algemene ledenvergadering een nieuw bestuur wordt benoemd, dat niet in hoofdzaak is samengesteld door vertegenwoordigers van de projectontwikkelaar kan gesproken worden van een objectief bestuur dat onafhankelijk kan beoordelen of en zo ja wanneer de projectontwikkelaar aan diens verplichtingen heeft voldaan. Niet zelden treedt een dergelijk bestuur van de VvE pas aan op het moment dat diverse garantietermijnen, bijvoorbeeld uit de GIW-Garantie en Waarborgregeling appartementen 2007, reeds zijn verstreken. Mogelijk is het beroep van de grooteigenaar of projectontwikkelaar op het verstrijken van garantietermijnen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vanwege de hier geschetste, kennelijke belangenverstrengeling.

Aanbevelingen

De koper van een appartement in een complex met daarin een grooteigenaar heeft een aantal mogelijkheden om de hiervoor genoemde risico’s te beperken. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst kan de volgende informatie van belang zijn:

  • vraag naar de stemverhoudingen in de ALV;
  • vraag om een kopie van onderhoudsrapportage/inventarisatie van het gebouw voorzien van opgave van eventueel achterstallig onderhoud, opgesteld door een onafhankelijke deskundige en om een meerjaren onderhoudsplan voorzien van een kostenbegroting;
  • vraag om de omvang van het reservefonds en of reservefondsbijdragen de begrote kosten dekken;
  • vraag of de grooteigenaar een onafhankelijke, gecertificeerde beheerder/ bestuurder aangesteld heeft benoemd heeft;
  • vraag om een specificatie van het servicekostenniveau, desgewenst voorzien van een accountantsverklaring;
  • vraag om inzage in de overeenkomst tussen de grooteigenaar en de beheerder van de VvE;
  • beoordeel of in de akte van splitsing sprake is van het modelreglement afwijkende bepalingen;
  • verlang bij nieuwbouw, dat de gemeenschappelijke gedeelten worden opgeleverd aan de door een onafhankelijke derde vertegenwoordigde VvE, dan wel na de algemene ledenvergadering waarin de VvE wordt geactiveerd of, indien de oplevering al heeft plaatsgevonden om kopie van het proces verbaal van oplevering, voorzien van de namen en functies van de bij de oplevering aanwezigen.

Deze aanbevelingen gelden uiteraard in aanvulling op de bekende checklist bij het kopen van een appartementsrecht en kunnen er aan bijdragen dat de mogelijke nadelige gevolgen van de invloed van een grooteigenaar zoveel mogelijk worden beperkt.

 

Gerelateerde artikelen:


 

Download mogelijkheden:


Dienstverlening

Administratief beheer

Administratief beheerElke vereniging van eigenaren is van rechtswege verplicht een administratie bij te houden. De administratieve verplichting valt uiteen in een leden- en financiële administratie. Deze administraties dienen natuurlijk ook voor verantwoording aan haar leden, de appartementseigenaren.

Bekijk het volledig pakket administratieve dienstverlening

Technisch beheer

Technisch beheerHet technisch beheer betreft het in stand houden van uw appartementen complex. Een goed uitgevoerd technisch beheer is een goede garantie tegen waarde dalingen van appartementen.

Een goed beheer op dit gebied betaald zich terug.

Bekijk het volledig pakket technische dienstverlening

Bestuurlijk beheer

Bestuurlijk beheerHet uitschrijven van vergaderingen en het maken van de notulen over hetgeen in een vergadering is besproken is een tijdrovende en ook een complexe klus.

OnzeVvE | VvE beheer neemt u dit uit handen en zorgt er voor dat uw ledenvergadering op een adequate en correcte manier wordt uitgeschrevenen.

Bekijk het volledig pakket bestuurlijke dienstverlening

Overig beheer

Overig beheerHet overig beheer omvat diverse controles met betrekking tot uw vereniging. Tevens behelst dit het uitgebreider digitaliseren van uw Vereniging van Eigenaren. Welke samenstelling van beheersmodulen die u ook kiest, u kunt altijd gebruik maken van onze klanten portal.

Overig beheer geeft u echter meer mogelijkheden op het gebied van opslag en digitaal ter beschikking stellen van uw informatie.

Bekijk het volledig pakket overige dienstverlening

Contact gegevens

OnzeVvE | VvE beheer

Postadres

Postbus 50038
7550 LA Hengelo


Telefoon: 074-8513544

 

Bezoekadres

Demmersweg 122
7556 BN Hengelo


E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

 

Kamer van koophandel
Oost Nederland te Enschede
nummer 62577042

Belastingdienst
BTW nummer NL854873168B01

Bankrelatie
NL92KNAB0256842221
BIC: KNABNL2H

Indien u ons wilt bezoeken vragen wij u vooraf een afspraak te maken.
Wij zijn bereikbaar van maandag t/m vrijdag van 9:00u tot 17:00u

      © OnzeVvE | VvE beheer 2010 - 2018.