Afdrukken

Onderzoeksplicht - Mededelingsplicht

De mededelingsplicht en onderzoeksplicht zijn zaken waar zowel de koper als verkopervan onroerend goed aandacht aan moet besteden. De koper moet zaken omtrent het onroerend goed onderzocht hebben, en de verkoper heeft de plicht bij hem bekende zaken omtrent het onroerend goed aan de koper mede te delen. De verkoper is verlicht de koper over lasten en gebreken te informeren.

 

Volgens het Burgerlijk Wetboek moet een woning verkocht worden "vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen met uitzondering van datgene welke de koper heeft aanvaard". Dit betekent dat alle zaken die met de woning te maken hebben en die bekend zijn bij de verkoper, gemeld moeten worden aan de koper.

 

Het onroerend goed in verkoop / koop transactie moet kunnen worden gebruikt conform de overeenkomst. Een onroerende zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non conform) indien deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat een koper, op grond van de overeenkomst, mag verwachten hangt, in de eerste plaats, af van de inhoud van de overeenkomst. Met name de vraag met welk doel of voor welke bestemming iets is gekocht, is daarvoor van belang.

 

Welke eigenschapen een koper mag verwachten wordt uitgewerkt door de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht. Verkoper dient uit zichzelf belangrijke gegevens met betrekking tot het pand te vertellen. Koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of zou moeten twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of onderzoek te verrichten. Dat is de onderzoeksplicht. De vraag rijst dan doorgaans of verkoper voldoende informatie aan de koper heeft verschaft zodat deze aan zijn onderzoeksplicht kan voldoen. De verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht is niet altijd duidelijk. Aangenomen kan wel worden dat indien de verkoper niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan (derhalve iets heeft verzwegen) een beroep op onvoldoende onderzoek door de koper niet meer op kan gaan. Duidelijk zal zijn dat de inhoud van de koopovereenkomst in dit verband van zeer groot belang is.

 

Voorbeelden om te melden / naar te informeren zijn:

  • rechten van derden,  het recht van overpad ed.
  • verplichtingen van de eigenaar, afspraken met buren ed.
  • bouwkundige gebreken
  • al het overige wat u als koper / verkoper belangrijk vindt denk aan hoe zijn de buren, burenlawaai, kinderen, etc. etc.

De mededelingsplicht en onderzoeksplicht verlopen veelal via een makelaar. De verkopende makelaar inventariseerd doorgaans uitgebreid naar diverse zaken bij de verkoper. Hiervan wordt een overzicht gegenereerd dat bij de verkoop wordt gebruikt en die normaliter ook bij de (voorlopige-) koopaktie wordt gevoegd. Echter het is voor de koper niet zo dat hij verder geen vragen kan / mag stellen. Vooral op het financieële vlak is het, zeker bij appartementen, goed dat de koper alle benodigde informatie krijgt.

 

Mededelingsplicht (informatieplicht)

De meldingsplicht ten aanzien van bijvoorbeeld overlast kan de verkopende makelaar in een spagaat plaatsen. Makelaars die allerlei verhalen vertellen die de koop belemmeren, worden door klanten niet als een goede makelaars beschouwd. De makelaar kan dus niet ethischer zijn dan de wet voorschrijft.

 

Onderzoeksplicht

De meldingsplicht is een rekbaar begrip er is geen eenduidige uitspraak wat wel en wat niet hieronder valt. Moet een verkopende makelaar in algemene zin aan zijn opdrachtgever vragen of er nog zaken zijn die van belang zijn voor een potentiële koper? De aankopend makelaar heeft een zwaardere verantwoordelijkheid: doet de koper bijvoorbeeld geen onderzoek naar vergunnigen, de buurt, de buren etc., dan kan hij er achteraf in een eventueel dispuut niet over klagen dat hij daarover niets wist.

 

De verkoper dient dus de koper ook voldoende te informeren over lopende zaken binnen de VvE

In het verlengde van het bovenstaande zijn er ook uitspraken van rechtbanken waar verkopers de koper niet of onvoldoende informeren over een breed scale van zaken. Wat te denken van gepland grootonderhoud. Stel de financiële positie van de VvE is onvoldoende om een noodzakelijk onderhoud uit te kunnen laten voeren. De leden zijn op de hoogte gesteld van de eigen bijdrage per appartement. Een van de eigenaren wil en kan nu zijn appartement verkopen. Alleen een melding dat er iets speelt is niet voldoende, hij moet  volledige openheid van zaken geven. Dit om te voorkomen dat de koper een rechtzaak omtrent dwaling tijdens de koop / verkoop aanhangig maakt bij een rechtbank. De verkoper dient de koper te informeren over deze materie.

 

Een zaak als deze kan van groot belang zijn omtrent de waarde van het te verkopen / kopen appartement. Er zijn uitspraken dat de rechtbank de koper, die soortgelijke zaken zijn overkomen, omtrent een vordering in het gelijk stelt en dat er een aangepaste koopprijs door de rechtbank wordt vastgesteld. Een mogelijkheid voor de verkoper om de koper bijvoorbeeld te informeren is  door notulen van de laatste ledenvergaderingen aan de koper ter beschikking te stellen, waarin alle lopende zaken staan beschreven.

 

Gerelateerde artikelen:


Verklaring beheerder VvE bij koop / verkoop appartement (oude en nieuwe eigenaar)

Download mogelijkheden: